Капремонт пришел в наш дом

Что чинят по программе, которую оплачивают все собственники жилья, и как защищать свои права.
«В нашем доме проводится капитальный ремонт. Разобрали кровлю. И все остановилось, так как выяснилось, что нет решения собрания собственников жилья. Теперь нас фактически взяли в заложники, требуют подписать протоколы задним числом, никаких смет и договоров не показывают. Заявляют, что, если не подпишем, останемся без крыши. Помогите вернуть нашу кровлю», — жалуется в «ЖКХ Контроль» жительница Новороссийска.

А вот из обсуждения в Фейсбуке уже столичного капремонта:
«Отломали вполне целые отливы с окон и приделали такие же, но криво. Отливы с балконных плит тоже оторвали и приделали новые, нарушив гидроизоляцию. К концу лета 2017 года дело дошло до замены стояков и радиаторов отопления. Вот для чего почти год под открытым небом на парковочной площадке ржавели трубы! С мастерами, правда, повезло. Аккуратные, еще советского образца, таджики. Но заделывать дыры в полу и потолке пришлось самому. Чистить и красить трубы тоже».
«У нас через месяц после замены потекла батарея, с технического этажа по потолку стала протекать вода. Пришел техник из УК, который отвечает за наш дом, сказал, что за все те 5 лет, что он работает, не было столько жалоб, сколько за эти пару месяцев после капремонта».
Справедливости ради отметим, что те, у кого после капремонта ничего не течет и не сломалось и кто им в целом доволен, тоже есть. Но достаточно и тех, кто сейчас вопрошает: нельзя ли сделать так, чтобы граждане за свой счет не оплачивали халтуру, причем без угрозы при этом остаться без кровли? Должен ли кто-то контролировать работу подрядчиков и проверять, что они по ходу дела сломали, а что «забыли» починить? И вообще в какой момент люди должны узнавать, что у них что-то собираются ремонтировать? А то ведь некоторые это узнают только потому, что около подъезда выгрузили какие-то трубы.

Как разбираться по закону

— Не позднее чем за полгода Фонд капитального ремонта должен уведомить собственников жилья о том, что в доме предполагается капремонт, а собственники должны провести общее собрание и согласовать перечень работ и смету. Обычно это делается через управляющую компанию, — объясняет Светлана Разворотнева. — И очень важный момент: на этом же собрании собственники должны выбрать из своего числа человека, который будет от их имени участвовать в приемке всех работ по капремонту.

Момент действительно важный, потому что собственники обычно о таких своих правах и не подозревают. Если собрание не будет проведено, то все за них, включая кандидатуру представителя от жильцов, утвердят местные власти. Либо, как свидетельствует письмо из Новороссийска, работы могут начать вообще без всяких согласований — и требуйте потом назад свою крышу.

И еще один момент, о котором граждане обычно даже не догадываются, — на капремонт существует гарантия!

— Фонд капремонта несет пятилетнюю ответственность перед собственниками, а подрядчики — перед фондом, — продолжает Разворотнева. — То есть все недоделки и косяки, которые обнаружатся за это время, должны быть устранены за счет фонда. А уж его задача — разбираться с подрядчиками. Фонд вправе им вообще не заплатить, если качество работ окажется неудовлетворительным. Что для этого делать? Жаловаться в региональный фонд капремонта. А если там не реагируют — в прокуратуру.

ДЕНЬГИ ПЛАТИМ, А ГДЕ РЕЗУЛЬТАТ?

Дом Дмитрия в спальном столичном районе — панель постройки конца 70-х. Фасад облупился, на балкон выйти страшно — того гляди ограждение обвалится. Самое время провести капремонт. Но жильцам сказали: в региональной программе вы на 2025 год. Ждите — есть те, у кого еще хуже. Зачем мы взнос на капремонт платим — недоумевают жильцы. К 2025 году под балконами вообще ходить нельзя будет.

— Недовольных сроками ремонта достаточно много, — констатирует Светлана Разворотнева, исполнительный директор «ЖКХ Контроль».

Как объясняют специалисты, даже в самой детально проработанной региональной программе капремонта — столичной — исходят в основном из нормативных сроков службы тех или иных конструкций и материалов. А не из того, в каком состоянии дом реально. Раньше сведения об износе дома были у БТИ, но в последние годы техническая инвентаризация вообще фактически не проводится.

Как разбираться по закону

— Проявлять активность и писать письма во все инстанции — муниципалитет, Госжилинспекцию, Фонд капитального ремонта, прокуратуру, — советует Светлана Разворотнева. — Перенос капремонта на более поздние сроки без решения общего собрания жильцов запрещен. А вот перенести его на более ранние сроки возможно, активность жителей как раз может стать поводом для этого. И надо иметь в виду, что если в доме, не дай бог, действительно что-то обвалилось или случилась авария, то Фонд капитального ремонта может не откладывая выделить деньги на устранение ЧП — теперь такое право у него есть, и деньги на такие случаи должны быть зарезервированы.

Проще, если взносы на капремонт собираются не в общий региональный фонд, из которого ремонтируются все дома по очереди в соответствии с региональной программой, а на спецсчет конкретного дома. Такое тоже возможно. Тогда собственники квартир могут заказать (приняв такое решение на общем собрании) нужные работы, когда посчитают необходимым. Но тут обычно возникает другая проблема. Взносы на капремонт мы платим всего несколько лет. И на спецсчетах тех домов, которые надо серьезно ремонтировать прямо сейчас, как правило, еще не успела скопиться нужная сумма. Да и жильцы там, как правило, не столь богатые, чтобы дополнительно скинуться или взять на дом кредит (такое в рамках программы капремонта тоже возможно, только желающих не очень много).

«Наши граждане не привыкли быть собственниками, — любят говорить чиновники. — У них столько прав, в том числе и по контролю за управлением своим домом, а они все ждут, что с их текущими крышами и пьяными подрядчиками государство разбираться будет».

Теоретически оно так. Но на практике… Взять тот же капремонт.

— Что будет, если собственники на собрании не согласуют план работ по капремонту и предложат свой? — интересуюсь у Светланы Разворотневой.

— По закону имеют право. Но на практике такие изменения согласовываются очень сложно.

Неравнодушному собственнику у нас надо обладать характером из серии «иду на таран» плюс хорошими юридическими, финансовыми, а желательно еще и инженерными знаниями.

Тогда можно смело бодаться с фондом капремонта и управляющей компанией. Только где вы таких реальных граждан, к тому же, по всей видимости, нигде не работающих и располагающих кучей времени, видели?, рассказывает «Комсомольская правда«