СЕРЕБРЯНЫЙ «ПРИЗ» ДОЛЖНИКАМ. Новороссийск оказался на втором месте в крае по числу неплатежей за капремонт
30 мая 2013 года начал действовать Федеральный Закон о капитальном ремонте многоквартирных домов (МКД), согласно которому ответственность (в денежном эквиваленте) за этот самый ремонт полностью возлагается на собственников жилья. Средства на капремонт общего имущества дома по желанию жильцов могут аккумулироваться либо на спецсчете (если собственники дома решат заняться капремонтом самостоятельно), либо на счете так называемого регионального оператора.
С 1 июля 2013 года вступил в силу краевой закон №2735-КЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Краснодарского края». В нем подробно расписан механизм реализации Федерального Закона о капремонте, в том числе, деятельность регионального оператора, на плечи которого падает обязанность организации и проведения капитального ремонта в тех домах, жильцы которых не смогли или не рискнули приступить к нему сами.
Новороссийцы обязанность ежемесячно оплачивать грядущий капремонт еще не осознали: по собираемости средств на счет регионального оператора наш город занимает в крае почетное второе место… с конца. Горожане в большинстве своем отказываются платить в «общий котел» — так окрестили счет регионального оператора, но и самостоятельно заниматься капремонтом через собственный спецсчет тоже не спешат. И не потому, что такие несознательные. Просто слишком много вопросов и слишком мало веры в то, что их многострадальные дома-пенсионеры хотя бы на склоне лет дождутся честного ремонта.
Ровно год назад был создан «отдел №3 по МО город-герой Новороссийск некоммерческой организации «Краснодарский краевой фонд капитального ремонта многоквартирных домов» — представитель регионального оператора в нашем городе. Вопросы о том, как скажутся тотальные неплатежи населения на перспективах капремонта в городе, откуда в квитанциях берутся проценты за оплату и многие другие, «НИ» задали начальнику этого отдела Евгению Тяжельникову.
— Евгений Станиславович, год назад ваш отдел приступил к практической реализации нового закона о капремонте многоквартирных домов. Каковы первые итоги, с какими сложностями, возможно, пришлось столкнуться?
— Об итогах говорить, наверное, преждевременно, потому что реальная работа – то есть капитальный ремонт домов — еще не началась. К нему мы собираемся приступить в конце года, как только краткосрочная программа капремонта будет утверждена губернатором.
Своеобразным результатом можно считать то, что новороссийцы о нас узнали. Собственники жилья начали приходить к нам со своими вопросами, заключать договоры, мы же стараемся давать им максимальный объем информации.
— Уже есть данные по состоянию многоквартирных домов?
— В программе капитального ремонта состоит 1180 домов, и мы владеем данными по состоянию каждого из них. Семьдесят процентов МКД требуют полного капремонта.
— Что входит в понятие капитального ремонта?
— В общий объем капитального ремонта входит все общедомовое имущество: крыша, фасад, инженерные сети, системы водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения, электрика, лифтовое, газовое оборудование.
Мы уточняем сведения о техническом состоянии дома, предоставленные управляющими организациями, выявляем потребность в каком-либо виде капитального ремонта. Определяем приоритетные направления работ: инженерные сети, лифтовое оборудование, фасады или кровли.
— А все сразу не делают?
— Нет, не все сразу. Программа капитального ремонта уже разработана и утверждена губернатором. Она длительная, тридцатилетняя, разбита на пятилетние периоды.
Согласно строительным нормам средняя продолжительность эксплуатации между капитальными ремонтами — 25-30 лет, поэтому в долгосрочную программу в разные сроки уже внесены и кровля, и фасад, и инженерные системы дома, который должен быть отремонтирован. Возможна одновременная работа на нескольких видах общедомового имущества.
— При оценке состояния дома и приоритетных видов ремонта вы опираетесь на сведения, предоставленные управляющими компаниями и отделом по ЖКХ?
— Не только. В расходную часть взносов, которые собственники оплачивают за капитальный ремонт, заложено еще и экспертное заключение. Если невозможно всесторонне и качественно оценить состояние того или иного конструктивного элемента дома, то мы привлекаем экспертные организации, и они дают заключение, на основании которого затем составляется проектно-сметная документация, а затем выполняется ремонт.
— То есть вы, по сути, играете роль организаторов, привлекая сторонние силы, а своих специалистов у вас нет?
— Узконаправленные специальные заключения всегда были прерогативой лицензионных организаций. Наши специалисты в обязательном порядке производят осмотр дома, контролируют ход ремонта, составляют дефектные ведомости, производят локально-сметные расчеты, что впоследствии становится сметным заданием для подрядчика, выбор которого также ложится на плечи регионального оператора.
— И как выбирают подрядчика?
— Организуется конкурс, на сайте публикуются критерии отбора. Предпочтение отдается тем, кто имеет опыт ремонта многоквартирных домов, собственную базу, специалистов, положительные отзывы, и тем, кто способен выполнить капитальный ремонт без предоплаты. Оплата будет производиться лишь после стопроцентного выполнения работ. Исключение составляет авансовый платеж за стройматериалы. Выигрывает тот подрядчик, который твердо стоит на ногах и понимает, что он способен собственными силами завершить ремонт, получив оплату только после подписания акта выполненных работ.
— Мнение жильцов при выборе вида капремонта не учитывается?
— По закону собственники имеют право после того, как краткосрочная программа будет утверждена, на общем собрании выбрать вид ремонта. Если же собственники не проявят инициативу и не уведомят регионального оператора протоколом о результатах общего собрания, то вид капремонта и его срок будут определены нами в соответствии с губернаторской программой.
— Но ведь жильцы не всегда объективно оценивают состояние дома… Захотят они, к примеру, красивый фасад, а в доме газовые трубы на ладан дышат!
— Мы предварительно состыковываемся с организациями, которые отвечают за безаварийную эксплуатацию жилых домов, и информируем собственников о том, на что нужно обратить внимание с точки зрения безопасности.
— Что еще, кроме организации и контроля капремонта, входит в функции регионального оператора?
— Финансовая и договорная стороны программы. Мы обеспечиваем наличие, распределение, перераспределение денежных средств в соответствии с графиком ремонта. Кроме того, начисляем и ведем платежи. По-видимому, в скором будущем придется приступать и к претензионной работе с неплательщиками.
— Вот и подошли к больной теме платежей, вернее, неплатежей… Каков в Новороссийске процент неплательщиков?
— Легче сказать, каков процент плательщиков! На сегодняшний день новороссийцы оплачивают 22 процента из начисленного. Не платит народ…
— Новороссийск по краю где-то в хвосте плетется? Ведь в других муниципалитетах этот показатель от 30 процентов и выше!
— Получается так.
— В чем вы видите причину таких тотальных неплатежей?
— Негатив, недоверие, которые сложились ранее. Люди говорят, мол, мы платили за капремонт и ранее, где наши деньги, ведь его не было… Региональный оператор не в ответе за то, что было ранее, но объяснить это жильцам зачастую очень тяжело.
— Вы контактируете с домкомами, председателями ТОСов, чтобы как-то решить эту проблему?
— Конечно. Но всего в 250 домах собственники выбрали домкомов! С ними и работаем, а остальные… Нам не хватает такого звена, как домкомы.
— Почему с жильцами не заключаются договоры на капремонт?
— Заключаются. Но по закону собственник жилья сам обязан прийти к нам и заключить договор. Договор заключается один на дом, он подписывается двумя сторонами: региональным оператором и собственниками жилого дома – по списку в приложении. Человек должен при заключении договора внести в приложение требуемые персональные данные, подписать его. Договоры хранятся у нас. Мы передали для каждого дома проекты договоров, в том числе и через управляющие организации.
— Допустим, в доме сто квартир. Девяносто девять подписали договор, а одна наотрез отказывается. Что делать в этом случае?
— По Жилищному Кодексу голоса принимаются площадями, то есть подсчет процентов голосов ведется от общей занимаемой площади, а не от количества собственников. Договор считается заключенным, если проголосовал 51 процент собственников по площадям.
Важный момент: по приказу Департамента ЖКХ Краснодарского края, если договор не заключен, то он считается заключенным в силу первой оплаты одного из собственников данного МКД. Иначе говоря, если хотя бы один жилец из дома оплачивает взнос, то договор считается заключенным.
— Если на первом этаже многоквартирного дома расположен магазин, он должен платить за капремонт?
— По закону обязательства по оплате капремонта несут собственники как жилых, так и нежилых помещений. Они же пользуются общедомовым имуществом! Для них разработана форма соглашения. Его подписываем мы и собственник нежилого помещения.
— Кто вправе не платить за капремонт?
— Те, кто проживает на жилой площади, находящейся в муниципальной собственности, взнос на капремонт не оплачивают.
— Что ждет задолжников?
— С неплательщиками дело обстоит так же, как и должниками по другим коммунальным услугам. Сейчас, спустя полгода, мы начали информировать собственников о наличии задолженностей. Дальнейшая мера – начнется начисление пени, затем – обращения в суды.
Отказ от заключения договора и оплаты за капремонт не предусмотрен в законодательстве.
— Зависит ли очередность капремонта от собираемости платежей?
— Да. Если дом не собрал взносы, то приоритет будет отдан другому МКД – с добросовестными плательщиками.
— Предусмотрена ли соцподдержка для малоимущих категорий населения?
— Субсидирование по оплате коммунальных платежей есть, оно предусмотрено законом и распространяется, в том числе, на платежи по капремонту. Для получения субсидий необходимо обратиться в управление социальной защиты.
— В законе говорится о мерах господдержки при проведении капремонтов. Что это за меры, на кого они направлены?
— Инвестирование капитального ремонта возможно с любой стороны, любым способом, который не противоречит закону. Если Федерация, край, муниципалитет готовы предоставить средства для капремонта – почему нет? То же касается и спонсорской помощи.
— Почему берется процент за оплату капремонта?
— Если люди оплачивают коммуналку и отдельно не платят комиссию, они считают, что ее нет. На самом деле эта комиссия есть, но она скрытая — заложена в тариф. Когда речь идет о средствах на капитальный ремонт, закон запрещает тратить хотя бы копейку на иные нужды, поэтому платежные организации взимают комиссию отдельно.
— Эту проблему возможно решить?
— Уже решается: «БИНБАНК», например, любую форму оплаты за капремонт принимает без комиссии. В городе он представлен двумя отделениями: на Дзержинского, 196 и по улице Бирюзова, 2. К нему присоединился «Банк Москвы», его отделение находится на улице Анапское шоссе, 25/27. Ведем переговоры с другими банками об исключении комиссии при оплате капремонта.
— Как, на ваш взгляд, убедить жильцов, разуверившихся в реальной возможности капремонта, в необходимости еще раз за него платить?
— Платеж производится в силу закона. Пока закон действует, все мы, как граждане России, должны его исполнять. Другого варианта нет. Гарантии капремонта даны со стороны государства, они прописаны в договоре. Заключая договор, собственник берет правовой акт, дающий ему возможность решать возникающие проблемы в установленном законом порядке, в том числе — в суде. Вот пока народ это не поймет — будут проблемы.
Полезная информация. Новороссийский отдел НКО «Краснодарский краевой фонд капитального ремонта МКД». Адрес: ул.Толстого, 4, каб.103. Тел. (8617) 72-00-33, 72-00-34, 72-00-35, e-mail: fond23-03@mail.ru, сайт: kapremont23.ru.
Уважаемые собственники жилья! Обращайтесь в отдел №3 по муниципальному образованию город-герой Новороссийск НКО «Краснодарский краевой фонд капитального ремонта МКД» по адресу: ул. Толстого, 4 офис 103 с правоустанавливающими документами:
— если вы обнаружили неточности в платежных документах на капремонт: неверно указан собственник, площадь и т.п.;
— если в вашем помещении несколько собственников, чтобы разбить лицевой счет по количеству собственников (по долям собственности);
— если вы ошиблись при перечислении денег, чтобы заполнить заявление о розыске и возврате платежа.
«ЧЕХОВСКИЙ» ДОМ. В Новороссийске имеются ТСЖ без задолженностей за капремонт и коммуналку
Дома как люди. Кто-то щеголяет модной красной крышей-гофре, а у кого-то — обшарпанный фасад да впавшие глазницы подбитых окон. Где-то ажурные ворота «от кутюр», а где-то — неистребимый кошачий парфюм подъездов и терпкая «ароматерапия» умирающих лифтов.
С первыми более или менее понятно — капитальный ремонт, как и крыша над головой, пока «не каплет». Со вторыми намного сложнее. Для них капремонт подобен операции – коли не сделал, велика вероятность летального исхода. Двадцатому дому на улице Чехова повезло. Несмотря на свой весьма солидный, по строительным меркам, 34-летний возраст он выглядит молодцом. Чистые, так и хочется сказать, вылизанные, тротуары перед подъездами, новенькая детская площадка у дома, куда стекается ребятня из окрестных пятиэтажек, свежевыкрашенные все, что можно: от скамеек во дворе до внутренностей подъездов… Во времена не столь далекие он, наверняка, гордо именовался бы «Домом образцового содержания».
Этот дом — один из немногих МКД в нашем городе, кто рискнул пойти по пути самостоятельного капремонта. Впрочем, Елена МАЦОКИНА, председатель ТСЖ дома №20 по улице Чехова, не видит в таком выборе жильцов ничего необычного или сложного для себя.
— Нужно просто взяться — и делать, — спокойно объясняет она. — Может, и были у нас какие-то трудности, но я не считаю это проблемой. Обычная работа.
— Елена Николаевна, почему ваш дом решил выбрать такую форму капремонта – через собственный спецсчет, отказавшись от услуг регионального оператора?
— Жильцы хотели контролировать поступающие на капремонт деньги, чтобы самим вести учет тем взносам, которые они сдают. Да еще у нас были неотложные проблемы — нужно заменить крыльцо: и одно, и второе, срочно торец дома сделать. Ждать, когда это будет по программе, долго. Вот мы и решили: что накопили, то и применили.
— Много накопили?
— С ноября прошлого года — за девять месяцев – набралось больше ста тысяч.
— Вы уже знаете, куда их потратить? Или, может, уже потратили?
— Нет, пока не тратили. Мы ведь раньше тоже собирали на капремонт, просто перечислений на спецсчет не делали. Договорились так на общем собрании, еще до выхода этого закона. На те деньги мы в подвале провели ремонт, трубы заменили. Потом собрали 73.300 рублей – привели в порядок крыльцо. Но тогда деньги были на нашем счете – сняли, и решили проблему.
— А сейчас не так?
— Сейчас на нашем спецсчете 130 тысяч. Теоретически взять их можно, а вот метод, как их практически оттуда забрать, никто не может подсказать. Механизма нет! Как ни пыталась узнать, нигде мне не отвечают…
Елена Николаевна ненадолго замолкает, и добавляет задумчиво:
— То, что спецсчет есть, и деньги так легко не взять – это хорошо, с одной стороны. Вот дом накапливает-накапливает, а вдруг домком ненадежный… придет – и заберет… а так средства надежно защищены.
— Как к новому закону отнеслись? – спрашиваю.
— С людьми стало легче работать, — улыбается она. — Когда не было закона, и мы поднимали, к примеру, вопрос о том, что крышу надо делать, жильцы все старались за счет государства… А когда вышел Федеральный Закон, их уже намного легче убедить, что все нужно делать самим.
— То есть закон облегчает проблему капремонта?
— Частично облегчает. Но очень, знаете, чего бы хотелось? Вот если бы можно было брать, к примеру, беспроцентную, или с каким-то минимальным процентом, ссуду… Мне срочно надо сделать подпорную стенку. Я прикинула – потребуется 500-700 тысяч. Ну, наберу я сейчас 130 тысяч. Дали бы мне в долг еще 500… Было бы очень хорошо! Просто в банке кредит брать – это ж какие проценты! Кто из жильцов пойдет на такое? Если б с государством… чтобы по минималке… Мы бы набирали и сразу бы деньги отдавали.
— Еще какие-то «узкие» места в законе обнаружились?
— Очень сложно ежемесячно, до пятого числа, отчитываться о перечислении собранных взносов на спецсчет. Как по электронной почте, так и обычной отправляем – получаются большие затраты. Во-вторых, пятого числа мы не можем отчитаться, потому что счета приходят 10-го, и только 15-го точно известно, что начислили и что куда пошло. А еще очень дорого обходится содержание счета, да перекидывание со счета на счет – получается, что ежемесячно тысячи три тратятся в никуда. Вот если бы перечисления делать раз в квартал! Таким образом, мы бы за год экономили тысяч двенадцать! Это не мелочи! Да я краску на них могу купить и что-то покрасить!
— Неплатежей много?
— У нас нет такого. С ноября месяца собираем по 6 рублей с квадратного метра. Все оплачивают, все согласились на общем собрании – на основании закона. Мы все платежи пишем в одну квитанцию, в том числе и капремонт – это легко для контроля. И я знаю каждого, кто не оплатил, и человек начинает чувствовать какую-то ответственность. Да со всеми можно договориться!
— Как договариваетесь? Поделитесь секретом!
— Разговаривать с людьми надо. Все объяснять. Чтобы платили, человек должен знать, куда он платит. Я вот здесь взносы собираю, так до каждой копеечки знаю, что куда идет. Я эту копеечку считаю – потому что «оно мое»!
— Дайте инструкцию тем, кто решит, как жильцы дома №20, перечислять взносы на спецсчет капремонта. Что им нужно сделать? Пошагово.
— Прежде всего, подготовить людей. Объяснить, насколько важно, чтобы деньги на капремонт собирались на отдельном счете. Переговорить с каждым. Потом на общем собрании еще раз все разъяснить-рассказать.
Когда пришли инструкции и протоколы, мы еще раз собрание проводили и все рассказывали. Разговаривали с каждым жильцом, чтобы он подписал все эти документы.
Затем мы завели спецсчет – сами. Потом все эти документы отправили в Жилищную инспекцию, в Краснодар. Нам прислали ответ, что все сделано правильно и законно.
Всё! Ничего тут сложного нет! Сложность только в том, чтобы провести разъяснительную работу…
— На какие грабли может наступить домком, который пойдет по вашим стопам?
— Сдавать деньги только в банк. Ну какие еще советы… не знаю.. трудиться… идти к людям с открытым забралом, не хитрить…
— Самое сложное — найти такого человека как Елена Николаевна – вмешиваются окружившие нас жильцы. — Это самое трудное! Найти честного председателя.
Мацокина, слегка смутившись, прощается с нами и отправляется в привычный обход ставшего ей «своим» дома. Дел невпроворот: цветы полить, проследить за набившимися на качели детьми, подрезать вон тот куст, чтоб как шарик был… А еще – обязательно посадить вокруг дома акацию, ведь у нее такая хорошая энергетика!
И разговаривать. Разговаривать с каждым, чтобы все друг друга знали и помогали… ведь тогда не только капремонт на лад пойдет!
